Le marché immobilier portugais attire de nombreux investisseurs internationaux. Mais il n’est pas rare que le bien acheté nécessite des travaux de rénovation, ce qui peut dérouter les expatriés récemment arrivés. Un conseiller immobilier partage ses conseils.
Lisboète Magazine : Vous êtes fondateur et PDG de Pearls of Portugal, une société spécialisée dans les services de relocalisation et le conseil immobilier. Comment est née l’idée de ce projet ?
Frederik Pohl : Tout est parti d’une expérience personnelle : mon épouse est portugaise et nous avons décidé d’acheter un bien au Portugal. Cela a été le point de départ. À l’époque, je ne comprenais absolument rien au marché immobilier local. Je ne parlais pas le portugais et je ne connaissais pas la législation. Même ma femme, qui maîtrisait la langue, avait du mal à s’y retrouver dans toutes les démarches. Et c’est précisément cet aspect qui m’a intrigué.
Quelles sont les principales activités de votre entreprise ?
L’idée a toujours été d’aider les personnes qui souhaitent s’installer ou investir au Portugal à franchir le pas. Nous sommes ce qu’on appelle des « chasseurs immobiliers », c’est-à-dire que nous accompagnons nos clients tout au long du processus d’achat ou de location, depuis la recherche du bien jusqu’à la signature de l’acte. Cela inclut aussi les questions administratives comme les visas ou les formalités de transport, notamment pour ceux qui viennent de pays hors de l’Union européenne.
Comment décririez-vous le profil de vos clients ?
Ils sont assez hétérogènes, mais la plupart sont tombés amoureux du Portugal pendant leurs vacances. L’aspect émotionnel est toujours très présent. Beaucoup y recherchent un nouveau chez-soi, en particulier les clients nord-américains. Ils veulent fuir la forte polarisation sociale qui touche aujourd’hui des pays comme les États-Unis, mais aussi la France ou l’Allemagne. Le Portugal semble encore épargné par cette tendance, et c’est précisément ce qui attire de nombreux expatriés.
Parmi vos clients, quelle part investit au Portugal et quelle part souhaite s’y installer ?
La répartition a beaucoup évolué. Il y a quelques années, environ un tiers de nos clients envisageaient de vivre au Portugal, tandis que les deux autres tiers investissaient dans une résidence secondaire. Aujourd’hui, la tendance s’est complètement inversée et la plupart d’entre eux envisagent d’y vivre. Même parmi les investisseurs, certains projettent désormais de s’installer dans le pays d’ici deux ou trois ans.
Quelles sont les étapes à suivre pour acheter un appartement au Portugal en tant qu’expatrié ?
D’abord, il faut bien définir son projet et s’assurer qu’il est réaliste. Nous recevons encore régulièrement des demandes de clients qui aimeraient un loft au bord du Tage pour 100 000 €, et je ne me souviens même plus de la dernière fois qu’un tel bien a été vendu à ce prix-là. D’autres, au contraire, surestiment leur budget. La deuxième étape consiste à identifier les régions les plus adaptées au projet. Ensuite, nous lançons la recherche sur l’ensemble du marché – c’est une très grande partie de notre travail. Lorsqu’un client souhaite visiter ou acheter un logement, nous nous chargeons des négociations et l’accompagnons jusqu’à la signature du contrat.
Vos clients achètent-ils plutôt des biens immobiliers neufs ou anciens ? Selon vous, qu’est-ce qui est le plus rentable ?
La distinction entre ancien et neuf est moins déterminante. Les clients s’appuient surtout sur l’emplacement, l’esthétique extérieure et le style architectural. La consommation énergétique et la durabilité sont des sujets qui préoccupent autant les acheteurs de logements neufs que de biens anciens. La rentabilité dépend moins du type de bien que de l’usage économique qui en est fait. La plus forte création de valeur provient généralement des travaux réalisés par le propriétaire lui-même dans le cadre d’une rénovation.
La procédure d’achat est-elle très différente pour les étrangers ?
Non, pas vraiment. Il n’existe pas de différence majeure pour acheter un logement au Portugal. Il faut simplement disposer d’un NIF, le numéro d’identification fiscale portugais, et bien sûr d’un compte bancaire. À part cela, pratiquement tout le monde peut acquérir un bien immobilier.
De nombreux logements au Portugal sont anciens ou en mauvais état, en particulier parmi les devolutos, ces appartements vides et parfois abandonnés. Quel budget faut-il prévoir pour des travaux de rénovation ?
Tout dépend de l’ampleur du chantier. Si l’on se limite à refaire la salle de bains, le coût sera évidemment moindre que pour une maison abandonnée où tout est à reprendre – toiture, fenêtres, plomberie, etc. Pour une rénovation complète, il faut compter environ 1 800 € par mètre carré.
Quels coûts sont le plus souvent sous-estimés dans les projets de rénovation ?
Ce n’est généralement pas le budget qui est sous-estimé, mais le délai. Un professionnel peut estimer assez facilement les dépenses avant l’achat. En revanche, les rénovations durent souvent bien plus longtemps que prévu ou que ce à quoi l’on est habitué dans d’autres pays.
Quels sont les éléments à rénover en priorité ?
Les fenêtres devraient être une priorité, surtout en milieu urbain. Ensuite, je conseillerais de vérifier les canalisations d’eaux usées : dans les vieilles maisons, elles peuvent encore être en argile et se casser facilement. En revanche, la rénovation de la façade n’est pas toujours prioritaire pour les bâtiments anciens, souvent très massifs. Pour les immeubles plus récents, je recommande de prêter une attention particulière à l’insonorisation.
Quelles démarches administratives faut-il prévoir pour la rénovation d’un bâtiment ou d’un appartement à Lisbonne ?
Cela dépend beaucoup de l’ampleur des travaux, et du fait qu’une autorisation de la municipalité soit nécessaire ou non. Une simple rénovation ne nécessite pas d’autorisation. En revanche, dès que la structure de l’espace habitable, la façade ou la toiture sont modifiées, il est obligatoire de déposer un projet auprès de la ville. Dans le cas d’un appartement, il faut par ailleurs informer la copropriété. Dans tous les cas, il est conseillé de consulter un architecte en amont pour bien préparer les travaux.
Existe-t-il des règles particulières pour les bâtiments situés dans une zone historique ?
Lisbonne est soumise à des règles strictes de conservation du patrimoine, qui peuvent s’appliquer au-delà des seules zones historiques. Là aussi, consulter un architecte dès le début du projet est fortement recommandé pour répondre à toutes les exigences légales. Les normes sont complexes et portent souvent sur la façade (couleurs, matériaux et types d’azulejos utilisés), les portes et fenêtres (maintien du style et des matériaux d’origine), ainsi que sur les toitures (hauteur, forme des toits et structures en toiture).
Comment l’inflation impacte-t-elle le secteur du bâtiment et les coûts de rénovation ? Et comment éviter les dépassements de budget ?
Le secteur du bâtiment s’est stabilisé depuis le début de la guerre en Ukraine. Toutefois, la meilleure façon de se prémunir contre les risques de dérapage des coûts consiste à prévoir un contrat et un devis extrêmement détaillés. Des éléments importants comme les délais ou les pénalités contractuelles sont souvent oubliés. S’appuyer uniquement sur des accords verbaux ou sur un simple engagement informel présente un risque considérable.
Existe-t-il des aides ou des incitations fiscales pour la rénovation de bâtiments anciens ?
Plusieurs dispositifs de financement existent pour rénover des immeubles anciens à Lisbonne, notamment le programme municipal RE9, qui offre de meilleures conditions de financement et un accompagnement pour les projets architecturaux. Il existe également des mesures, comme l’exonération de l’impôt municipal sur les immeubles (IMI) pendant huit ans après l’installation d’équipements sanitaires dans les zones périphériques, ainsi que des programmes publics d’efficacité énergétique.
Que recommandez vous aux investisseurs vivant à l’étranger pour assurer un bon suivi des travaux ?
Le suivi le plus efficace commence dès la signature du contrat, avec l’établissement d’un calendrier de paiement basé sur l’avancement des travaux, ainsi qu’un accord clair sur la documentation à fournir par l’entreprise de rénovation. Il est également recommandé d’engager un architecte externe pour accompagner et superviser les travaux, si la société n’en met pas déjà un à disposition.
Propos recueillis par Christina Genet
