La capitale portugaise compte près de 46 000 appartements inoccupés, alors que les logements manquent. Pourquoi tant d’habitations vacantes et quelles pistes pour inverser la tendance ?
Des fenêtres aux vitres brisées marquent la façade délabrée d’une grande demeure en pierre sur l’Avenida Almirante Reis. Des charpentes au bois noirci apparaissent à l’emplacement de ce qui était jadis un toit, et des graffitis aux motifs urbains recouvrent l’immeuble. Sans y prêter attention, les passants longent le bâtiment en ruine, qui se fond dans le décor de la ville.
Arroios est l’un des quartiers lisboètes où les devolutos – ces appartements inhabités, voire abandonnés – sont monnaie courante. Rares sont les rues où l’on n’aperçoit ni fenêtre murée ni porte d’entrée défoncée. Si la problématique des immeubles inoccupés n’est pas propre à ce quartier, la région métropolitaine de Lisbonne, la plus densément peuplée du pays, est bien la plus touchée. Plus de 15 % des logements y sont vides, estime l’Instituto Nacional de Estatística (l’Institut national de la statistique, INE). Dans certaines zones centrales, ce chiffre atteindrait même 30 %.
Pourtant, depuis une dizaine d’années, Lisbonne est soumise à une forte demande immobilière, et les logements manquent, entrainant par là même des loyers disproportionnés. Selon une récente étude du Conseil de l’Union européenne, les Lisboètes consacreraient 116 % du salaire moyen local à leur loyer – la part la plus élevée d’Europe.
Héritages individuels et investissements publics insuffisants
Alors que le gouvernement portugais tente de stimuler la construction d’édifices neufs, des universitaires et associations s’interrogent sur le parc immobilier existant, qui serait, selon eux, déjà largement supérieur à la demande. Parfois délabrés et en attente de rénovation, parfois comme neufs et prêts à être habités, ces bâtiments restent néanmoins à l’écart des circuits de location. Selon Luís Mendes, chercheur en géographie à l’Instituto de Geografia e Ordenamento do Território (Institut de géographie et d’aménagement du territoire) de l’Université de Lisbonne, le Portugal compterait près de 725 000 appartements inoccupés, contre environ 140 000 familles touchées par la pénurie de logements. Un paradoxe dont les racines sont aussi anciennes que multiples.
« Le Portugal a toujours été un pays d’émigration », explique le chercheur. Ce phénomène a conduit à de nombreux cas d’héritages indivis, c’est-à-dire des immeubles appartenant à plusieurs héritiers. Cela entraîne de fréquents blocages : un attachement sentimental aux biens, des désaccords familiaux insolubles, mais aussi une réelle difficulté à retrouver certains propriétaires – une difficulté accrue lorsque les héritiers ont émigré, souvent pour des motifs économiques. Ces situations laissent ainsi les habitations inoccupées pendant des années. Mais ces éléments n’expliquent pas tout.
Le manque d’investissements publics dans le secteur constitue un autre facteur essentiel du vide résidentiel, estime Luís Mendes. « Contrairement à la France, où certaines villes disposent de plus de 20 % de logements sociaux [liés aux obligations de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU), NDLR], au Portugal, il n’y a jamais eu de programmes d’investissements majeurs dans ce domaine, ni de politiques d’incitation fiscale pour les propriétaires privés », rappelle le spécialiste. « L’État considère depuis longtemps le logement comme une affaire de marché et n’a jamais cherché à s’y impliquer réellement. » Aujourd’hui, les logements sociaux représentent environ 2 % du parc national et 10 % à Lisbonne.
Un marché locatif perçu avec « grande méfiance »
Au-delà de ces aspects historiques, Lisbonne connaît aujourd’hui une forte surévaluation des biens immobiliers. Pour en comprendre l’origine, il faut remonter à 2011 et à la crise économique qui frappait alors le Portugal de plein fouet. « Les appartements de luxe et les locations touristiques étaient considérés comme les seuls investissements sûrs », explique Nuno Travasso, professeur et chercheur en architecture à l’Université de Coimbra. Quinze ans plus tard, cette dynamique d’investissement perdure et beaucoup de propriétaires choisissent de laisser leur appartement vacant plutôt que de devoir gérer des locataires. Selon Nuno Travasso, les bailleurs éprouvent « une grande méfiance » envers le marché immobilier. Entre changements législatifs récurrents et taxation des loyers pouvant atteindre 25 %, ils perçoivent la location comme une activité compliquée, qu’ils jugent plus coûteuse que rentable. Face à la forte valorisation des biens, ils sont nombreux à préférer conserver leur propriété inoccupée pour la revendre au meilleur prix, le moment opportun.
Plus d’incitations fiscales pour moins de devolutos
Mais alors, comment limiter le nombre de logements inoccupés ? Pour Nuno Travasso, il faudrait mettre en place des mesures à même de convaincre les propriétaires de rénover les logements et de les mettre en location. « On sait que les incitations fiscales peuvent faire baisser les prix sur le marché, en augmentant l’offre », explique-t-il. Ce phénomène a été observé pendant la crise de la Covid-19, quand plusieurs dizaines de milliers de logements touristiques se sont retrouvés sur le marché de la location traditionnelle, entraînant temporairement une chute des loyers. Si les pénalités fiscales imposées aux propriétaires privés restent impopulaires, les aides à la réhabilitation urbaine pourraient s’avérer être une mesure essentielle, susceptible d’encourager ces derniers à remettre en état leurs biens.
La réforme des visas dorés pourrait également représenter une piste de réflexion intéressante pour Luís Mendes. Cette dernière a mis fin à l’éligibilité des investissements immobiliers traditionnels, pour se concentrer sur des formes d’investissement jugées prioritaires pour l’économie, comme la recherche, la préservation du patrimoine, ou les fonds productifs. « De la même façon, on pourrait imaginer de diriger les Golden Visa vers des immeubles nécessitant une rénovation, à condition que ceux-ci soient ensuite mis sur le marché à un prix accessible ». Un tel modèle permettrait de mobiliser l’investissement étranger pour remettre en circulation des logements rénovés.
En attendant, la question des appartements vacants gagne en visibilité, notamment grâce à l’application participative Devolutos. Lancée en juin dernier, cette plateforme cherche à cartographier les 46 000 logements inoccupés de la capitale. Concrètement, tout utilisateur peut y signaler un bien inhabité et indiquer sa localisation. À ce jour, plus de 5 000 édifices ont été recensés, preuve que ces logements vides ne passent pas inaperçus – et constituent une source croissante de préoccupation.
Christina Genet
