Les prix des logements ont bondi ces dix dernières années, portés par le tourisme, des politiques fiscales attractives et la croissance de la population. Dans certains quartiers de Lisbonne, les montants affichés au mètre carré dépassent désormais ceux pratiqués à Paris. Alors, est-il encore rentable d’acheter au Portugal ? Et si oui, où et pour quels types d’investissements ?
Un climat doux, la mer jamais bien loin, une population accueillante et un art de vivre à la méditerranéenne… Cette image d’Épinal a valu au Portugal d’être sacré « Meilleure destination d’Europe » par les World Travel Awards en 2025, une distinction supplémentaire pour un pays dont l’attractivité n’est plus à démontrer.
En 2024, le Portugal a accueilli 29 millions de touristes étrangers, Espagnols, Anglais et Français en tête – soit une augmentation de 9,3 % par rapport à 2023, selon l’Institut national de la statistique. Beaucoup choisissent d’y poser définitivement leurs valises : environ 60 000 Français, 50 000 Britanniques et 20 000 Américains résident désormais dans ce que certains surnomment « la Californie d’Europe », la majorité étant arrivée au cours des quinze dernières années.
Un marché reconfiguré
En dix ans, l’attrait touristique, l’arrivée de résidents au pouvoir d’achat plus élevé et l’augmentation de la population à Lisbonne (+6 % entre 2021 et 2024) ont transformé le marché du logement. « D’un pays discret sur la carte de l’investissement européen, le Portugal est devenu une destination de premier plan », constate Achille Simo, consultante chez le spécialiste de l’immobilier Coldwell Banker. « Lisbonne, l’Algarve, Porto ou Madère ont vu affluer une clientèle internationale en quête de qualité de vie, de sécurité et de stabilité politique, séduite par l’authenticité locale. »
Selon Eurostat, les prix du marché ont augmenté de 124 % depuis 2015 au Portugal, contre 53 % en moyenne dans l’Union européenne. Aujourd’hui, un T2 de 70 m² coûte environ 500 000 € dans certaines zones de l’aire métropolitaine de Lisbonne. « Il y a dix ans, le même bien aurait valu presque moitié moins, entre 280 000 et 300 000 € », estime Cédric Herreras, expert immobilier chez IAD.
Arrivé au Portugal en 2015, ce spécialiste se souvient d’un marché très hétérogène, avec une forte spéculation à Lisbonne, Porto et en Algarve, tandis que le reste du pays restait à la traîne. Les dispositifs fiscaux RNH (résident non habituel) et Golden Visa ont ensuite dynamisé l’ensemble du territoire, mais avec un effet mécanique sur les prix : « Le programme Golden Visa exigeait un investissement supérieur à 500 000 €. Beaucoup de biens évalués à 300 000 ou 400 000 € sont soudainement passés au-dessus du demi-million. »
Sans parler de l’impact, largement étudié, de l’Alojamento Local (AL, location touristique), qui a contraint la municipalité de Lisbonne à geler l’attribution de nouvelles licences. Dans certains quartiers, la part de locations touristiques s’élève à près d’un quart du parc immobilier, réduisant le nombre de logements disponibles. Des appartements dont une bonne partie ne retournera pas sur le marché de sitôt, d’autant que l’AL peut, dans certains cas, bénéficier d’une assiette fiscale presque trois fois inférieure à celle d’un bailleur classique. Le short-renting a lui aussi le vent en poupe. Compter 700 à 1000 € par semaine pour un studio, en haute saison – soit l’équivalent d’un loyer mensuel en location à l’année.
Des biens surévalués
Aujourd’hui, le mètre carré à Lisbonne varie de 6 000 € pour un bien classique à 10 000 € pour un appartement de standing. Dans les quartiers les plus prisés – Chiado, Príncipe Real, Lapa, Estrela, Avenida da Liberdade – on atteint 12 000 €/m² pour un produit neuf ou rénové, soit davantage que la moyenne parisienne (9 600 €/m2 en 2025). Malgré l’ambition du nouveau gouvernement de réguler le marché par la construction de logements, c’est dans les zones où l’on a bâti le plus que les prix ont le plus augmenté, les promoteurs ciblant avant tout le segment haut de gamme.
En l’absence de plafonnement des loyers et d’une politique publique de construction de logements (contrairement à d’autres pays en Europe, à commencer par la France), la loi de l’offre et de la demande prime. « La rareté fait le prix : tant que le produit plaît et est intéressant, il peut être vendu à presque n’importe quel prix », résume Cédric Herreras. Résultat : selon l’Union européenne, le Portugal est actuellement le pays où l’immobilier est le plus surévalué, avec une surévaluation estimée à +35 %.
Une valeur refuge malgré tout
Face à ce constat, on pourrait croire qu’investir dans la pierre au Portugal n’est plus une bonne option. Pourtant, tous les agents immobiliers vous diront le contraire. Pour une raison simple : selon eux, l’absence de baisse prévue à court terme signifie que tout bien acheté aujourd’hui continuera à prendre de la valeur.
« Le pays a consolidé sa position de destination attractive, tant pour s’y installer que pour y investir. L’immobilier portugais est donc considéré comme une valeur refuge : Lisbonne et Porto sont des marchés peu sensibles aux évolutions macroéconomiques, qu’il s’agisse des variations des taux d’intérêt, des modalités d’accès au crédit ou du contexte politique et économique », explique Aniceto Viegas, directeur général du promoteur immobilier AVENUE.
Si les prix ont rapidement grimpé, on ne peut pas pour autant parler de bulle spéculative prête à éclater. Stimulée par l’attractivité du pays, la demande est solide et ne devrait pas retomber : en moyenne, les prix augmentent de 5 % chaque année. « Dans les zones historiques, la rareté du foncier crée une valorisation naturelle intéressante pour une revente à moyen terme », suggère Achille Simo. « Pour ceux qui visent une plus-value patrimoniale, les projets de rénovation dans les immeubles anciens à fort potentiel offrent d’excellentes perspectives, à condition d’être bien accompagnés », ajoute-t-elle.
La mise en location constitue une rente sûre, en particulier dans les centres urbains : « La rentabilité brute moyenne est comprise entre 4 % et 5 % pour un bail résidentiel traditionnel. Dans le segment de l’immobilier commercial (bureaux, commerces, etc.), elle se situe entre 5,5 % et 6,5 % », selon Aniceto Viegas.
La Margem Sul, zone de report attractive
Et pour ceux qui n’ont pas les moyens de s’offrir un logement dans le « Triangle d’or » – Lisbonne, Cascais et Sintra –, pourquoi ne pas regarder de l’autre côté du Tage ? Pour Catherine Ratieuville, agente immobilière chez IAD, spécialisée sur la Margem Sul, cette région constitue « la zone de report la plus attractive pour les actifs ». Caparica, Sesimbra, Almada, Seixal, Barreiro, Setúbal ou Alcochete affichent des prix encore raisonnables : autour de 2 900 €/m², voire 2 600 €/m² à Setúbal, avec une offre de logements intéressante. Un exemple parlant : « À Palmela, avec 350 000 ou 400 000 €, vous pouvez acheter une maison. C’est le prix d’un T1 ou d’un petit T2 à Lisbonne. » L’argument est de poids pour les petits investisseurs ou les expatriés cherchant une première acquisition.
Les actifs y trouvent aussi leur compte : « Les temps de trajet peuvent être fatigants, mais pour ceux qui ne se rendent à Lisbonne que quelques jours par semaine, c’est idéal. » Les transports permettent de rejoindre la capitale ou l’aéroport en 30 minutes. Et le quotidien y est plus agréable : « Moins de bouchons, beaucoup de places de stationnement gratuites et la plage juste à côté. » Un potentiel supplémentaire se profile avec le projet d’aéroport à Alcochete : « s’il voit le jour, les prix vont s’envoler », assure Catherine Ratieuville.
Retraités au petit budget ? Cap sur l’Alentejo et la Costa da Prata
Pour les non-actifs ou ceux qui n’ont pas besoin d’être proches des grandes villes, s’éloigner davantage peut valoir le coup. L’Alentejo, une région connue pour sa nature à perte de vue et sa tranquillité, est un excellent choix pour les investisseurs à la recherche de propriétés à rénover. Selon Catherine Ratieuville, « avec 150 000 €, il est possible d’acquérir une petite maison à l’intérieur du pays, à environ une heure de la côte ».
La Costa da Prata (Peniche, Caldas da Rainha) constitue une autre alternative en bord de mer : pour environ 300 000 €, on peut acquérir une villa ou un appartement proche des plages, tout en restant à une distance raisonnable de Lisbonne.
Porto, en pleine expansion
La deuxième ville du pays séduit également : « le marché reste un peu plus accessible, avec des prix moyens allant de 4 500 € à 7 500 €/m², notamment dans les quartiers comme Foz do Douro, la Baixa ou Boavista, où la demande continue de croître », indique Achille Simo. L’aéroport de Porto, bien desservi, avec de nombreuses destinations nationales et internationales, ajoute à l’attractivité de la ville, pour ceux qui souhaitent être bien connectés. Dans l’aire métropolitaine de Porto, un budget de 300 000 € permet d’accéder à des logements situés dans des zones en plein essor.
Les villes étudiantes, pour un investissement locatif
Enfin, pour les investisseurs qui cherchent un bon rendement locatif, les villes universitaires du nord du Portugal, Braga, Aveiro et Coimbra, sont des choix judicieux. « Ces villes, avec leur forte population étudiante, offrent un marché locatif solide et en croissance », selon Cédric Herreras. Les loyers y sont plus bas qu’à Porto ou Lisbonne, mais la demande est constante grâce à la présence de grandes universités. Parfait pour les investisseurs à la recherche de petites unités à louer, comme des appartements ou des studios, à des prix abordables.
Même si Lisbonne montre des signes de saturation, investir au Portugal reste une stratégie solide. Pour le promoteur immobilier AVENUE, « le pays continuera à s’affirmer comme un marché attractif, avec un potentiel de valorisation à moyen et long terme ». Selon Achille Simo, « le secteur est entré dans une phase plus mature. Les acheteurs recherchent moins la spéculation et davantage la valeur ajoutée : le confort, la beauté, l’histoire du bien et le lien humain avec le territoire », observe la consultante. Autrement dit, le Portugal attire autant pour la stabilité de son marché que pour l’attrait de son parc immobilier… mais surtout pour sa qualité de vie, un atout qui, pour beaucoup, n’a pas de prix.
Kenza Soares El Sayed
