À l’été 2024, le gouvernement portugais a lancé une série de mesures pour faciliter l’achat immobilier des jeunes primo-accédants, allant des exonérations fiscales à la garantie publique sur les prêts immobiliers. Quel bilan peut-on d’ores et déjà en tirer ?
Au Portugal, l’accès au logement est l’une des préoccupations majeures des jeunes. En l’espace d’une décennie, le marché immobilier a connu une forte hausse des prix, portée par l’attractivité touristique du pays, l’arrivée d’investisseurs au pouvoir d’achat plus élevé, la pression démographique dans les grandes villes, ainsi qu’une offre de logements insuffisante.
Alors que les salaires ne suivent pas l’envolée des prix de l’immobilier, nombreux sont les jeunes contraints de vivre en colocation ou de rester de plus en plus tard chez leurs parents. Le Portugal affiche ainsi depuis plusieurs années l’un des âges moyens de départ du domicile parental les plus élevés d’Europe : près de 29 ans, contre 26 ans en moyenne dans l’Union européenne. Pour beaucoup de jeunes, y compris ceux qui occupent des postes qualifiés, payer un loyer tout en mettant de l’argent de côté pour acheter un appartement est quasiment mission impossible.
C’est pourquoi le gouvernement portugais a lancé, en 2024, une série de mesures en faveur des jeunes acheteurs afin de réduire le coût d’un premier achat et de faciliter l’accès au crédit immobilier. Parmi elles : des exonérations d’impôts liés à l’acquisition d’un bien ainsi qu’une garantie publique sur les prêts, qui permet de se passer d’apport. Près de deux ans après le lancement des mesures, quel bilan peut-on en tirer ? Comment en bénéficier ? Quelles en sont les limites ?
Réduire le coût du premier achat
La première réponse du gouvernement portugais a consisté à réduire les frais liés à l’acquisition d’un logement. La mesure la plus emblématique est l’exonération de certains impôts pour les primo-accédants de 35 ans au plus. Depuis août 2024, ceux-ci peuvent bénéficier d’une exonération totale ou partielle de l’IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), l’impôt sur les transactions immobilières, ainsi que du droit de timbre associé à l’achat.
Le dispositif dépend du prix du bien : l’exonération totale concerne les logements dont la valeur ne dépasse pas 330 539 euros. Pour les jeunes, il s’agit d’un enjeu financier important. Lors d’un achat immobilier, les taxes et frais annexes peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros, une somme particulièrement difficile à réunir pour ceux qui disposent de revenus limités ou d’une faible épargne.
L’autre mesure phare repose sur une intervention directe de l’État dans l’accès au crédit. Le gouvernement a mis en place une garantie publique pouvant couvrir jusqu’à 15 % de la valeur du logement. L’objectif est de répondre à l’un des principaux obstacles rencontrés par les jeunes : l’absence d’apport personnel. En règle générale, les banques financent au maximum 90 % de la valeur du bien, contraignant les acheteurs à fournir les 10 % restants. Avec cette garantie, l’État se porte garant d’une partie du prêt, ce qui peut permettre d’obtenir un financement sans apport.
Le mécanisme est cependant encadré. Il concerne uniquement l’achat d’une première résidence principale par des bénéficiaires âgés de 18 à 35 ans, pour un prix maximal de 450 000 euros.
Un succès quantitatif
Les premiers résultats montrent que ces dispositifs répondent à une forte demande. Début janvier, le ministre des Finances, Joaquim Miranda Sarmento, a indiqué que depuis leur lancement, les exonérations fiscales avaient bénéficié à plus de 70 000 jeunes et la garantie publique à 23 000. Ces chiffres indiquent que certains jeunes étaient en mesure de rembourser les mensualités d’un prêt immobilier, mais qu’ils étaient freinés par les coûts initiaux.
C’est le cas de Martim, 31 ans. Employé de banque à Lisbonne, il a acheté en mars un T1 à Almada grâce au nouveau dispositif. Après avoir quitté le domicile de ses parents, cinq ans auparavant, il avait vécu trois ans en colocation avant de trouver un logement abordable dans la banlieue de la capitale, par le bouche-à-oreille. « J’avais un salaire suffisant pour payer les mensualités d’un crédit, mais je n’avais pas d’apport et mes parents ne pouvaient pas m’aider financièrement. C’était compliqué de mettre de l’argent de côté tout en payant un loyer », explique-t-il.
Grâce à la garantie publique, il a pu contracter un prêt de 250 000 euros sans avoir à fournir les 10 % d’apport habituellement exigés par les banques, soit 25 000 euros. Il estime également avoir économisé près de 10 000 euros grâce aux exonérations fiscales. Ses mensualités s’élèvent aujourd’hui à environ 700 euros.
La garantie publique a connu un succès considérable : en 2025, elle a représenté plus de 40 % des nouveaux crédits immobiliers contractés par les jeunes jusqu’à 35 ans.
Les avantages fiscaux ont également joué un rôle décisif pour Gabriela, 27 ans, gestionnaire de projets, qui a acheté un T2 dans le quartier de Benfica, à Lisbonne, au début de l’année. Même si son logement dépassait légèrement le seuil ouvrant droit à une exonération totale de l’IMT, elle a tout de même bénéficié d’un allègement fiscal sur une partie de la valeur du bien. « C’est la mesure qui m’a le plus motivée à acheter, car cela représente tout de même 8 à 10 % d’économies sur la valeur du bien », indique-t-elle.
Face à l’engouement suscité par ces mécanismes, le gouvernement a décidé d’augmenter les moyens qui leur sont consacrés : dans le budget 2026, l’enveloppe dédiée à la garantie publique a été portée à 2,3 milliards d’euros.
Les limites d’une politique centrée sur la demande
Le succès statistique de ces programmes ne signifie pourtant pas que la crise du logement est résolue, ni même en voie de l’être. La principale critique adressée aux mesures gouvernementales est que, bien qu’elles facilitent l’achat, elles restent sans effet sur la pénurie de biens. Or, le marché portugais demeure caractérisé par un profond déséquilibre entre une demande forte et une offre insuffisante.
Dans ce contexte, certains économistes soulignent l’effet inflationniste des mesures gouvernementales : augmenter la capacité financière des acheteurs sans accroître le nombre de biens disponibles conduit les prix à poursuivre leur progression. Martim l’a constaté : « Il m’a fallu plus d’un an pour trouver un appartement. Plus je cherchais, plus je voyais que ce que je pouvais acheter avec 250 000 euros s’éloignait du centre de Lisbonne », explique-t-il. « Je pense que ce type de programmes en faveur des primo-accédants est intéressant, mais il faudrait aussi des mécanismes qui permettent de tempérer la hausse des prix. »
Une autre limite concerne l’accès effectif au dispositif. La garantie de l’État ne signifie pas que tous les jeunes peuvent obtenir un crédit. Les banques continuent d’évaluer les revenus, la stabilité professionnelle et la capacité de remboursement des candidats. Francisco, 27 ans, thérapeute dans une clinique privée de Lisbonne, en fait l’expérience. Il aimerait lui aussi acheter son premier logement, mais son statut d’indépendant, sous le régime des recibos verdes, complique son accès au crédit. « Je serais capable de payer les mensualités, mais la banque refuse de me prêter plus de 130 000 euros. À ce prix-là, il est impossible de trouver quoi que ce soit dans la région de Lisbonne », déplore-t-il.
Enfin, le débat porte également sur les bénéficiaires de ces politiques. Certains observateurs estiment que les aides profitent surtout aux jeunes qui disposent déjà d’une situation relativement stable. Le véritable défi pour les prochaines années sera donc d’augmenter suffisamment l’offre, notamment dans les zones urbaines les plus demandées. Sans construction de logements ni politique structurelle en faveur de l’offre, le risque est que les aides destinées aux jeunes soient absorbées par un marché immobilier toujours plus cher.
Financer son projet immobilier au Portugal quand on est jeune
Si le principal obstacle n’est plus forcément de réunir un apport, il reste à convaincre une banque que l’on sera capable de rembourser un crédit pendant trente ou quarante ans ! En effet, la garantie de l’État ne remplace pas l’analyse du risque : l’établissement bancaire continue de vérifier les revenus, la stabilité professionnelle et le niveau d’endettement du ménage.
Le premier élément examiné par une banque est la situation professionnelle de l’emprunteur. Les salariés en contrat à durée indéterminée présentent les profils les plus rassurants. Les travailleurs indépendants ou les salariés en contrat précaire peuvent avoir davantage de difficultés à emprunter, même avec des revenus confortables. Les banques leur demandent généralement plusieurs années d’historique de revenus et appliquent des critères plus stricts.
L’autre critère essentiel est la taxa de esforço – le taux d’effort. Il s’agit de la part des revenus mensuels consacrée au remboursement des crédits. Au Portugal, les banques considèrent généralement qu’elle ne doit pas dépasser 35 % à 40 % des revenus du ménage. Au-delà de cette fourchette, l’obtention d’un crédit devient plus compliquée, voire impossible. Une personne gagnant 2 000 euros nets par mois ne devrait donc pas consacrer plus de 700 à 800 euros au remboursement de son prêt immobilier.
Constituer son dossier demande également un minimum de préparation. La plupart des banques exigent les trois derniers bulletins de salaire, les dernières déclarations d’impôts, les relevés bancaires récents, des attestations d’absence de dette délivrées par l’administration fiscale et la Sécurité sociale, ainsi qu’un justificatif de résidence fiscale au Portugal. Pour bénéficier de la garantie publique, il faut en outre être âgé de 35 ans au plus, acheter sa première résidence principale et ne pas dépasser le plafond de revenu fixé par le gouvernement.
Concrètement, combien coûte aujourd’hui un achat immobilier ?
Pour un crédit de 250 000 euros sur trente ans, avec un taux d’intérêt d’environ 3 %, la mensualité s’établit à environ 1 050 euros. Avec ce budget, il est encore possible d’acheter un T1 ou un T2 dans certaines communes de la première couronne de Lisbonne, comme Almada, Barreiro ou Amadora. Dans la capitale elle-même, il permet généralement d’acquérir un petit appartement ancien ou nécessitant des travaux.
Pour un crédit de 350 000 euros, il faut compter une mensualité d’environ 1 480 euros. Ce budget ouvre davantage de possibilités : un T2 récent dans des quartiers périphériques de Lisbonne, un T1 dans un quartier intermédiaire comme Arroios ou la Mouraria, ou encore un appartement familial dans des communes bien desservies de la banlieue, comme Odivelas ou Loures. Enfin, un crédit de 500 000 euros représente une mensualité d’environ 2 100 euros. À Lisbonne, cela permet d’acquérir un appartement T2-T3 rénové dans des quartiers intermédiaires comme Arroios, Penha de França ou Campo de Ourique.
Reste enfin la question de la pérennité des mesures de l’État portugais. Celles-ci sont récentes et leur maintien n’est pas assuré. La garantie publique a été conçue comme un dispositif temporaire et les montants initialement prévus devaient couvrir les prêts accordés jusqu’à la fin de l’année 2026, même si le gouvernement a déjà augmenté l’enveloppe face au succès de la mesure. Plusieurs observateurs estiment qu’elle pourrait être prolongée, mais aucune décision n’a encore été officiellement annoncée. Pour les jeunes qui envisagent un achat, le message des professionnels de l’immobilier est simple : si le projet est mûr et que le dossier est solide, c’est probablement le moment d’en profiter.
La Rédaction
